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近日，华润置地有限公司（01109.HK）发布2021年业绩公告，报告显示，期内公司实现营业收入2121.1亿元，同比增长18.11%；毛利约572.0亿元，同比增长3.22%；净利润373.95亿元，同比增长9.69%；归母净利润324.01亿元，同比增长8.69%。每股基本盈利4.54元，同比增长8.7%，拟派发末期股息每股1.21元，同比增长9.5%。

华润置地是南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）重点监测房企，2021年华润置地在投资物业和开发物销售业务方面均有不错的表现。投资物业方面，华润置地旗下购物中心零售额按年增长45%至1072亿元，租金收入实现139亿元，按年增长38.1%。截至2021年底，华润置地在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个。年内，还新开业9座购物中心，新增获取购物中心项目12个。

开发销售业务方面，截至2021年12月31日，华润置地实现合约销售额3157.6亿元，同比增长10.8%；实现签约面积1755万平方米，较去年同期增加23.7%。按华润置地首席财务官郭世清在年初业绩会上定下的3105亿元业绩目标计算，华润置地完成率为100.24%，压线完成业绩目标，并且销售规模排名位列全国第八。

对于销售业绩的良好表现，特别是销售规模的增长，华润置地总裁李欣强调，华润置地从来没有唯规模论，也没有冲过规模，“一直以来我们都有一个词叫‘有质量的规模增长’。”然而李欣公开“辟谣”，并没能掩饰华润置地对规模的向往。虽然华润没有公开2022年销售目标，但李欣表示“希望在去年的签约额的基础上，（销售目标）能够有所提升。我们还是比较看重行业排名，希望排名也能有所提升。”

如约达成业绩的背后，华润置地也难抵行业整体下行的趋势，盈利能力各项指标均有所下滑:截至2021年12月31日，华润置地全年综合毛利润率为26.97%，同比下滑3.89个百分点，净利率为17.63%，同比下滑1.35个百分点；平均净资产收益率为15.07%，同比下滑0.65个百分点。

事实上，这并不是华润置地第一次出现毛利率下滑的现象。数据显示，从2017年至2020年，华润置地销售毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%%，自2018年达到峰值后毛利不断下滑。2021年，华润置地虽然投资物业（包括酒店经营）的毛利率由2020年的66.4%上升至68.2%，但是开发物业毛利率由2020年同期的29.1%下降为23.7%，同比减少5.4个百分点，而全年综合毛利率与2018年的毛利率相比，更是下降了16.42个百分点。

对此，李欣表示由于宏观调控政策出台带来的市场量价下滑状态，毛利率水平回归到30%甚至以上是不太可能的，未来毛利率水平将回归到20%左右或者20%以上。对于华润置地的毛利率管理，李欣指出“将开发业务毛利率维持在22%、23%的水平，包括投资物业毛利率在内的综合毛利率保持在25%以上。”

具体看不同区域的销售情况，不难发现一直以来在华润置地总销售额中贡献最大的华东大区虽在，其销售额和销售占比均出现不同程度的减少，销售额较2020年同期的793.42亿元减少56.94亿元，销售占比较2020年的27.8%减少至23.3%。然而，2021年华润置地华东大区签约面积317.07万平方米，较2020年的269.07万平方米增加17.84%。

销售面积增多，销售金额却下滑，这意味着华润置地华东大区销售均价走低、低价跑量。据业内人士透露，受虹口“围标”事件影响，存货不多的华润置地在上海面临“无地可卖”的尴尬局面，只能通过环沪项目低价跑量，由此出现均价下滑的局面。

压力转移到华南大区，2021年5月华南大区被拆分为华南大区和深圳大区，截至2021年12月31日，华南大区的销售占比为11.1% ，深圳大区的销售占比为20.0%。截至2021年底，华南大区和深圳大区合计实现销售额979.78，占总销售额的31.1%，超过一直位居贡献比第一的华东大区。

值得注意的是，2021年12月，深圳大区实现销售额278.03亿元，较11月同期的10.96亿元增长2436.77%。年报显示，2021年深圳大区合计实现销售额630.78亿元，这意味着12月单月就完成了该区全年销售额的近半业绩。

深圳大区之所以在12月出现业绩猛增的现象，与华润置地前11月年度业绩目标完成度不到九成有关。业绩数据显示，截至2021年11月30日，华润置地累计实现合同销售金额约2706.1亿元，按3150亿元销售目标计算仅完成全年目标的85.91%，极有可能失约年度目标。为完成年度目标，深圳大区在12月下旬推售华润城润玺、前海润峯府两大豪宅，这两个项目均在年前售罄，为深圳大区提供约252.92亿元的销售金额。依靠深圳大区的“考前冲刺”，华润置地在短短的十天内“压线”完成全年销售业绩。

在土地储备方面，截至2021年12月31日，华润置地总土地储备达6873万平方米。2021年全年结算面积1476万平方米，按年增加41.5%；新增土储计容面积1439万平方米。其中，一二线城市投资占比90%，并重点在杭州、南京、重庆、长沙、郑州等地获取多个城市级TOD商业综合体项目。2022年，华润置地可售货源5278亿元，库存货源约2200亿元，新增货值约3000亿元。